유치권 개요
유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 유치권의 종류로는 민법상 유치권과 상행위로 발생하는 상사유치권이 있습니다. 유치권이 성립되는 부동산을 낙찰받을 경우 유치권의 행사로 인하여 점유 이전을 받지 못하고, 해당 부동산을 사용하거나 처분할 수 없어서 낭패를 보게될 수 있으므로 입찰시 매우 유의해야 할 사항입니다. 또한, 유치권이 성립되는 것인지 정확하게 판단하여 채권자들이 유치권을 주장하고 있으나 유치권이 성립되지 않는 물건의 경우 상대적으로 낮은 금액으로 낙찰을 받을 수도 있기 때문에 이에 대하여 정확하게 판단하여 입찰에 임해야 합니다.
유치권 성립요건
◦ 민사유치권 1. 타인 소유의 물건이나 유가증권일 것 2. 적법하게 점유하고 있을 것 3. 목적물과 관련된 채권일 것 4. 채권이 변제기에 도래했을 것 5. 유치권 배제 특약이 없을 것 ◦ 상사유치권 1. 채무자 소유의 물건이나 유가증권일 것(개별적 견련성 불필요) 2. 당사자 쌍방 모두 상인일 것 3. 적법하게 점유하고 있을 것 4. 상행위로 인한 채권이 변제기에 도래했을 것 5. 유치권 배제 특약이 없을 것
유치권 해결방안
유치권 성립여부에 대한 판단 유치권 부존재 확인소송을 통한 부동산 인도 경매 방해 죄 등으로 형사 고소 유치권자의 채권 대위변제를 통한 부동산 인도
유치권 주요판례
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.
대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결 건물신축공사중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다면 도급인은 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있다. 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우 수급인의 공사대금채권은 존속한다고 본 사례 수급인의 기성부분 인도최고에 도급인이 아무런 이유 없이 수령을 거절하던 중 쌍방이 책임질 수 없는 제3자의 행위로 기성부분이 철거된 경우 도급인의 공사대금지급채무는 남아있다. 건축물을 불법철거당한 소유자가 부지소유자에게 대항할 권원이 없어서 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었던 경우 불법철거로 인한 손해의 범위 점유자가 점유를 침탈당한 후 상당한 시간이 흘러도 점유자가 침탈사실을 몰랐다면 자력탈환권을 행사할 수 없다. 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 수급인의 재료와 노력으로 건축된 수급인 소유의 기성부분에 대하여 유치권을 가지지 않는다.
대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 없다.