지상권 개요
지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 지상권의 종류로는 법률로 규정하는 법정지상권과 관습법상의 지상권이 있습니다. 지상권이 성립되는 토지를 낙찰받을 경우 토지의 사용권이 제한된 물건을 취득하게 되어 해당 토지를 사용하거나 처분하지 못하게 되어 낭패를 보게될 수 있으므로 입찰시 매우 유의해야 할 사항입니다. 또한, 지상권이 성립되는 것인지 정확하게 판단하여 지상권 쟁점이 있으나 성립되지 않는 (건축중)물건의 경우 상대적으로 낮은 금액으로 낙찰을 받을 수도 있기 때문에 이에 대한 정확한 판단이 필요합니다.
지상권 성립요건
◦ 법정지상권 단독 저당권의 설정 저당권 설정 당시 건물 존재 저당권 설정 당시 토지·건물 소유자가 동일 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라짐 ◦ 관습법상지상권 토지 위에 건물이 존재 토지·건물 소유자가 동일 매매 기타 적법한 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라짐 당사자 사이에 건물 철거 특약이 부존재
지상권 해결방안
지상권 성립여부에 대한 판단 건물 철거 소송을 통한 건물 철거 협상에 따른 건물 취득 건물 소유자에 대한 지료 청구 건물에 대한 경매절차 진행 등
지상권 주요판례
대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있는 경우, 토지소유자가 건물점유자에 대하여 퇴거청구를 할 수 있으며 그 건물점유자가 대항력 있는 임차인인 경우라 하더라도 위 퇴거청구에 대항할 수는 없다. 전세권설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권을 가지지 못하여 토지소유자의 건물철거 등 청구에 대항할 수 없는 경우, 민법 제304조 등을 들어 전세권자 또는 대항력 있는 임차인이 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없고, 건물에 대하여 전세권 또는 대항력 있는 임차권을 설정하여 준 지상권자가 지료를 지급하지 아니함을 이유로 토지소유자가 한 지상권소멸청구가 전세권자 또는 임차인의 동의 없이 행하여진 경우, 민법 제304조 제2항에 의하여 그 효과가 제한된다고 할 수 없다.
대법원 1967. 11. 14. 선고 67다1105 판결 건물부지의 공유자들이 그 대지를 분할하여 그 건물부지를 공유자 중의 한사람의 단독소유로 귀속된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 건물 소유자는 그 건물을 위하여 관습에 의한 법정지상권을 취득한다.
대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 등으로 소유자가 다르게 된 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하기 위하여 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다. 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상 매수인에게 이전된 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기은 압류 또는 가압류의 효력 발생 시를 그 기준으로 한다.
대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165 판결 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. 건물이 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록으로, 지붕이 스레트로 각 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이면 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당한다.
대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전 받지 못하고 있다가, 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는, 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다. 미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다.